Pojasnila o izračunu informativne tržne vrednosti
Informativna tržna vrednost nepremičnine (€/m2) je vrednost kvadratnega metra referenčnega stanovanja, hiše ali pisarne na dani lokaciji – upoštevana je uporabna površina (za pisarne in stanovanja) ter neto tlorisna površina (za hiše).
V Zbirki vrednotenja nepremičnin (ZVN) je posplošena tržna vrednost odvisna od vrednostne cone, v kateri se določena nepremičnina nahaja. V praksi to pomeni, da je posplošena tržna vrednost sosednjih nepremičnin, ki ležita v različnih vrednostnih conah, bistveno različna. Tako lahko imamo primer dveh hiš, ki ležita na levi in desni strani ceste, z bistveno različno posplošeno tržno vrednostjo. Ti skoki tržnih vrednosti so za uporabnike aplikacije moteči, zato smo skokovite prehode vrednosti med conami zgladili in kot rezultat dobili novo vrednost – informativno tržno vrednost.
V aplikaciji nValuTa je uporabniku na voljo podatek o informativni tržni vrednosti nepremičnin, kjer so stiki med vrednostnimi conami usklajeni tako, da med sosednjimi nepremičninami ni velikih razlik v tržni vrednosti, čeprav nepremičnine ležijo v različnih vrednostnih conah.
Prehodi med vrednostnimi conami so zglajeni z modeliranjem ploskev. Rezultat glajenja mej med vrednostnimi conami ZVN je gladka ploskev informativne tržne vrednosti referenčne nepremičnine.
Kaj se uporabi za izračun informativne tržne vrednosti?
Za izračun informativne tržne vrednosti v €/m2 se uporabi podatek o uporabni površini referenčnega stanovanja in pisarne ter podatek o neto tlorisni površini referenčne hiše v coni, kjer se trenutno nahaja uporabnik aplikacije. Podatki o referenčnih nepremičninah so privzeti iz zbirke ZVN.
- Referenčno stanovanje ima uporabno površino 50 m2 ter površino zunanjih delov (balkon, shramba ipd.) med 4 m2 in 10 m2. Nahaja se v 1. do 4. nadstropju stavbe brez dvigala. Ni v bližini glavnih cest ali železnic. Zgrajeno je bilo okoli leta 1980, je neobnovljeno, centralno ogrevano, s kuhinjo in kopalnico ter brez garaže.
- Referenčna hiša ima neto tlorisno površino 150 m2, uporabno površino, ki ni manjša od 120 m2, ter pripadajoče zemljišče površine 600 m2. Ni v bližini glavnih cest ali železnic. Hiša je iz opeke, zgrajena je bila okoli leta 1980, je neobnovljena, centralno ogrevana, priključena na električno, vodovodno in kanalizacijsko omrežje.
- Referenčna pisarna ima uporabno površino 30 m2 ter neto tlorisno površino, ki ni večja od 42 m2. Nahaja se v nadstropju stavbe z dvigalom. Zgrajena je bila okoli leta 1980, je neobnovljena, centralno ali daljinsko ogrevana.
Česa se ne upošteva pri informativnem izračunu?
Pri informativnem izračunu se ne upošteva:
- korekcija dobljene cene glede na površino nepremičnine (kvadratni meter manjših nepremičnin je praviloma dražji),
- korekcija dobljene cene glede na starost nepremičnine (zgrajena do/po 1980),
- korekcija dobljene cene zaradi morebitne prenove (renovacije),
- korekcija dobljene cene zaradi (večjega/manjšega):
- razmerja med uporabno in neto tlorisno površino,
- pripadajočega zemljišča (za hiše),
- korekcija dobljene cene zaradi nestandardnega/nadstandardnega načina ogrevanja,
- korekcija dobljene cene zaradi pritličnosti/atrijskosti, mansardnosti ali višjega nadstropja (nad 4) ter obstoja dvigala v stavbi (za stanovanja),
- korekcija dobljene cene zaradi neobstoja dvigala v stavbi (za pisarne),
- korekcija dobljene cene zaradi morebitne vključenosti garaže (kot dela stanovanja),
- korekcija dobljene cene zaradi nestandardnega materiala nosilne konstrukcije (za hiše),
- korekcija dobljene cene zaradi nepriključenosti na osnovna komunalna omrežja (elektrika, vodovod ali kanalizacija) ter
- korekcija dobljene cene zaradi bližine glavnih cest ali železnic.
